Пожизненное наследуемое владение землей

Граждане Украины имеют право пользоваться земельными участками, которые были предоставлены государством (в соответствии с Конституцией). Еще недавно у таких участков был один владелец, который не мог передать землю по наследству своим детям. Но благодаря изменениям в законодательстве эта норма больше не действует.

Общие сведения

Еще в СССР граждане получали именно в пользование участок земли. Срок использования был не определен, а земля принадлежала государству. Сейчас участки таким способом не предоставляют, а на те, что находятся в пользовании у граждан (по сертификатам), в большинстве случаев оформлено право собственности.

Пожизненное пользование участком имеет ряд характеристик:

• объектом выступает муниципальная или государственная земля;
• пользователем выступают как физические, так и юридические лица;
• у пользователя есть право строительства на ней;
• все права на пожизненно наследуемый надел регистрируются.

Важно! Наследование такого земельного надела осуществляется только физическими лицами.

В украинском законодательстве нет нормы, регулирующей передачу земли для пользования физическим лицам. Согласно ст. 92 ЗКУ, участок (из земель гос. или коммунальной собственности) может быть передан:

• государственным предприятиям, организациям, учреждениям;
• общественным организациям;
• религиозным объединениям;
• ВУЗам, независимо от формы собственности, и т.д.

Граждан как получателей государственной земли в этом списке нет. Из этого следует, что все права на участки, которые были получены до вступления Земельного кодекса в силу (2002 г.), больше не предоставляются. Физические лица должны были оформить право собственности или аренды не позднее 2008 года.

Земельный участок, полученный на правах пожизненного пользования, можно передать другому владельцу только по наследству. Также участок может быть передан для аренды третьим лицам. Залог, купля-продажа, дарение – все эти сделки с данным объектом недвижимости легко будут признаны недействительными. Другими словами, предусмотрены соответствующие ограничения. Мы должны помнить, что рынка земель еще не существует, а земля государства защищается Конституцией.

С одной стороны, исключений нет, но закон позволяет строить на таких участках здания и оформлять на них право собственности. При этом право собственности автоматически переходит и на земельный участок под ним, делая пользователя полноправным владельцем.

Но на практике осуществить это практически невозможно, так как в пользование гражданам предоставляются, как правило, земли сельскохозяйственного назначения. И строительство соответствующих объектов на них запрещено. Владелец просто не сможет ввести объект в эксплуатацию и будет вынужден его снести.

Важно! Государственные или коммунальные земли предоставляются бессрочно.

Условия возникновения и прекращения

Так как участки для пожизненного пользования больше не предоставляют, у новых владельцев остается только один вариант – наследование. Законодательство Украины допускает лишь такую передачу права на участок.

Процедура в данном случае очень простая – правопреемник должен подать заявление о вступлении в наследство, а затем дождаться оформления документов. Нотариус может добавить землю к общей наследственной массе только при наличии правоустанавливающих документов наследодателя (государственного акта, свидетельства или сертификата на объект недвижимости).

Закон допускает также возможность прекращения пользования земельным участком. Основания для этого следующие:

1. Добровольный отказ от прав на объект недвижимости.
2. Нецелевое использование участка, уничтожение его плодородных свойств.
3. Другие причины, предусмотренные украинским законодательством.

Чаще всего пожизненное наследуемое владение землей используется для предоставления участка в аренду и получения прибыли.

Государственный акт

Все земельные наделы, передаваемые в пользование гражданам с 1992 по 2001 гг., фиксировались с помощью соответствующего документа. Поэтому абсолютно все владельцы получали на руки государственные акты или сертификаты.

Первые акты и сертификаты выдавались на гербовой бумаге розового цвета и не включали кадастровый номер участка. Поэтому, спустя время, владельцам пришлось переоформлять эти документы. Для получения нового акта нужно было выделить границы участка в натуре с помощью кадастровой съемки и других действий. После внесения информации в государственный кадастр собственнику выдавали соответствующую выписку о присвоении номера. Наши юристы до сих пор этим занимаются, ибо такие документы еще можно встретить.

После вступления в силу Земельного кодекса Украины (с 2002 года) государственные акты стали оформлять на гербовой бумаге зеленого цвета. Но это еще не все изменения. Многим владельцам пришлось переоформлять документы, так как на каждый участок земли нужно было получать отдельный акт.

Каждому участку обязательно присваивали кадастровый номер, состоящий из 19 цифр. Он включает сведения о коде региона, кадастровой зоне, номере надела и т.д. Преимущество гос. актов нового образца заключалось в том, что можно было сразу указать доли совладельцев.

С 2008 года при переоформлении стали выдавать государственные акты синего цвета. Основное отличие от документа предыдущего образца заключается в том, что новый бланк содержит графу для идентификационного кода собственника.

Это позволяет быстрее и проще идентифицировать владельца. Ранее, когда указывались лишь фамилия и имя, нередко возникали трудности с переоформлением и другими юридическими действиями. Достаточно было допустить ошибку в личных данных. Многим приходилось заново переоформлять госакты, утверждая, что экземпляр с ошибкой был утерян (маленькая хитрость, без которой не обойтись, или в суд).

Все три варианта государственного акта на землю являются действительными. Но у собственника на руках также должна быть выписка из государственного земельного кадастра.

Аренда земли

В Украине право пользования чужим земельным участком регулируется ст. 102-1 ЗКУ и ЗУ «Об аренде земли». Согласно этим нормативным актам, договор аренды участок оформляется согласно нормам ГК, ХК Украины.

Право использования земельного участка для осуществления сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис — emphyteusis) подразумевает:

1. Максимальный срок аренды – до 50 лет. При необходимости стороны могут продлить договор.
2. Арендатор не может передавать право пользования по наследству.

По закону, аренда участка может быть прекращена:

• в случае расторжения соглашения по обоюдному согласию;
• закончился срок действия арендного соглашения;
• при изъятии земельного участка собственником (государством) для общественных нужд или по решению суда.

Если у земельного участка меняется владелец (при наследовании), то договор аренды должен быть полностью переоформлен.

Изменения в законодательстве

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может передаваться по наследству. Именно такие изменения были приняты Кабмином Украины в 2018 году. Хотя споры в судах по такому вопросу продолжаются, т.к. прокуратура не согласна с таким положением вещей. Ранее вся полученная гражданами земля также могла передаваться детям и внукам, но из-за различных юридических нюансов право собственности наследникам нередко приходилось доказывать в суде.

Последние несколько лет ходят слухи о снятии моратория на продажу земли. Осенью 2018 года депутаты всерьез задумались о том, чтобы предоставить пользователям земельных паев возможность полноценно ими распоряжаться. И при необходимости продавать их как физическим, так и юридическим лицам.

Предложения были разными. Одна часть депутатов планировала отменить мораторий, другая – оставить вопрос невыясненным на ближайшие 5-10 лет. Были и те, кто ходатайствовал за вечный мораторий или, наоборот, проведение всеукраинского референдума. Многочисленные споры относительно купли-продажи земли не позволяют прийти к единому мнению.

Все вопросы, связанные с продажей земли в Украине, можно считать политическими, так как купля-продажа запрещена в соответствии с Земельным кодексом. До тех пор, пока не будет принят ЗУ «Об обороте земель», снять мораторий не получится. И даже более того, после вступления нормативного акта в силу потребуется еще несколько лет для законного запуска рынка земли.

Именно поэтому 20 декабря 2018 года мораторий на продажу земли был продлен. И любые сделки с участком, предоставленным на пожизненное пользование, будут незаконными.

Все владельцы, распоряжающиеся земельными участками на основании госактов, могут осуществлять сельскохозяйственную деятельность самостоятельно или сдавать их в аренду. А после смерти собственника все права на участок переходят к его наследникам по закону или завещанию. Им нужно лишь переоформить документы на себя и продлить договор аренды. А в период переоформления документов арендная плата начисляется.