Договор эмфитевзиса как альтернатива договору купли-продажи земли

Начать следует с того, что большинство земель с\х назначения находится в руках крестьян (физ. лиц). Это есть результат расформирования советских колхозов и, как дополнительное основание, отсутствия возможности продажи через установленный государством мораторий на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Подавляющее большинство держателей земельных участков сельскохозяйственного назначения не обрабатывают самостоятельно принадлежащие им участки, а передают их на праве пользования третьим лицам (фермерам, фермерским хозяйствам). Аренда (право пользования) предоставляется на основании соответствующего гражданско-правового договора. При этом ЗУ «Об аренде земли» (далее – Закон) установлены обязательные (существенные) условия, которые должны быть предусмотрены в договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (далее – Договор). Дополнительные условия также предусмотрены в Гражданском кодексе.

Существенными условиями договора являются:

1. Информация о земельном участке, который передается в аренду (объект аренды).
2. Срок действия Договора.
3. Арендная плата (размер, индексация, срок и условия оплаты),при наличии экспертной оценки.
4. Государственная регистрация договора.

По первому: в договоре необходимо в обязательном порядке указать кадастровый номер земельного участка, площадь и его местонахождение, иные доп. данные по участку. Законом указано, что возможно предусмотреть сразу несколько земельных участков, однако это можно осуществить при условии, что они принадлежат одному владельцу.

По второму: если говорить о сроке действия договора, то Законом установлено ограничение относительно минимального и максимального срока аренды. Так, для земельных участков сельскохозяйственного назначения установлен минимальный срок аренды – 7 лет, а для земельных участков мелиоративных земель – не менее 10 лет. При этом максимальный срок аренды является одинаковым для всех земель – до 50 лет.

Наряду с этим, отметим существование распространенного мифа, что при заключении договора на 50 лет право собственности на земельный участок прекращается. Однако, это не соответствует действительности, поскольку нормой ст. 346 Гражданского кодекса Украины установлен исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности, где не предусмотрено прекращение права собственности арендодателя на земельный участок по истечении срока аренды (пользования). Для того чтобы спать спокойно и не поддаваться на панические мифы, обязательно пользуйтесь консультацией опытных адвокатов нашей компании.

Стоит заметить, что заключить договор сроком на 51 год и больше невозможно, поскольку такой срок является прямым нарушением норм материального права, и такое право аренды не будет зарегистрировано органами власти. Кроме того, заключение договора аренды земельного участка со сроком, превышающим 50 лет, влечет за собой признание такого договора недействительным, и в случае если вы – арендатор, возможна потенциальная потеря урожая.

Дополнительно отметим, что в Договоре правильным было бы указывать дату окончания срока аренды земельного участка и порядок подготовки к расторжению договора и передачи участка (более детально). Поскольку прописанный порядок уменьшает разногласия в понимании договорных отношений, а также встречаются недобросовестные арендаторы, которые преднамеренно не регистрируют Договор для увеличения фактического срока аренды земельного участка. Например, Договор заключается сроком на 20 лет, недобросовестный арендатор пользуется земельным участком в течение 5 лет, по истечении указанного срока осуществляет, в соответствии со ст. 17 Закона, государственную регистрацию права аренды, и фактический срок аренды составляет 25 лет. Безусловно, на арендные платежи это несильно влияет, но в случае возникновения желания смены арендатора или самостоятельной обработки земли, получается совсем неприятная ситуация!

Уже много было сказано относительно понимания государством и судами момента возникновения договорных отношений по аренде земельного участки, укажем из последнего, что постановлением Верховного суда от 27.03.2018 по делу № 909/561/17 было отмечено, что поскольку государственная регистрация договора проведена 10.09.2013, срок действия договора аренды земли составляет с 10.09.2013 по 10.09.2016. Заметим, что в 2013 году не установлены минимальные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения и мелиоративных.

Важно! Относительно правоотношений между арендатором и наследниками (детьми и внуками), то аренда продолжает свое действие на тех же условиях и на срок, предусмотренный Договором. По истечении срока наследники могут самостоятельно обрабатывать земельный участок, о чем они должны заблаговременно письменно уведомить арендатора в месячный срок, поскольку он на основании ст. 764 Гражданского кодекса Украины может в судебном порядке восстановить срок аренды, и ваши планы потерпят фиаско.

Если говорить об самостоятельной обработке земельного участка, то следует напомнить, что арендатор, в соответствии со ст. 33 Закона, имеет преимущественное право на получение этого же участка в аренду. То есть, если владелец изъявил желание заключить новый договор с другим арендатором сразу после окончания договора с прежним арендатором, бывший арендатор, несмотря на желание собственника земельного участка, может обратиться в суд для заключения Договора на новый срок. Поэтому грамотная работа нашего адвоката поможет вам не впасть в зависимость от арендатора.

Что касается арендной платы, то она может быть в денежной, натуральной или комбинированной форме, а ее размер для земель частной собственности устанавливается в договоре между арендатором и арендодателем. Рекомендуем устанавливать размер арендной платы не менее, чем предусмотрено Налоговым кодексом Украины, а именно в размере земельного налога, составляет 1% для земельного участка, по которому была проведена нормативно денежная оценка, или 5% от нормативной денежной оценки единицы площади пашни по соответствующей территории, в отношении которой не была проведена указанная оценка. Распространенным размером по всей Украине является 5%, но опыт показывает, что обоснованной цифрой следует устанавливать 7%, поскольку после нерадивых арендаторов земельный пай следует удобрить и поставить под пар. А также практика показывает, что арендаторы получают необоснованные сверхприбыли, ничего не вкладывая в землю.

Не менее важно в Договоре предусмотреть ответственность арендатора за ненадлежащее выполнение условий аренды земельного участка (за просрочку выплаты арендной платы, ухудшение качества почвы на земельном участке). При этом следует помнить и учесть, что штраф и пеня исчисляются в процентах от невыполненного или несвоевременно выполненного обязательства. Наша компания рекомендует владельцам земельного пая оговаривать и устанавливать контроль за состоянием плодородности их земли. Такой контроль следует установить «раз в 7,5 лет» в тот момент, когда установленный порядок определяет момент нахождения чернозема «под паром». В этот момент удобно проводить и экспертное исследование земли, что позволит беспрепятственно внести необходимые удобрения и минералы, а вам проконтролировать данный процесс. Это следует прописать в договоре и для того, чтобы в случае нарушения этих условий у вас возникло право на досрочное расторжение договора, не дожидаясь, пока фермер не «убьет» землю окончательно.

Дополнительно следует указать, что законодательством Украины предусмотрен такой вид гражданско-правового договора, как договор «эмфитевзиса». Главной его особенностью и отличием от договора аренды земельного участка является неограниченный срок, на который может быть предоставлено право пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения частной собственности, а выплата может быть осуществлена единовременно за все время пользования земельным участком. То есть договор эмфитевзиса может служить альтернативным вариантом договора купли-продажи.

По договору эмфитевзиса существует случай, когда был заключен и успешно зарегистрирован договор эмфитевзиса сроком более 100 лет.

Подытоживая вышесказанное, можно говорить, что владельцы земельного пая при заключении договора аренды земельного участка должны максимально уделить свое внимание работе с адвокатом по написанию положений вашего Договора, поскольку это может защитить их от недобросовестного арендатора и сохранить землю.

Также стоит обратить внимание на срок аренды земельного участка, который предусматривает определенные ограничения. Так, минимальный срок устанавливается в 7 лет для земель сельскохозяйственного назначения, а для мелиоративных — не менее 10 лет.

Советуем ограничить действие Договора в виде фиксированной даты, поскольку недобросовестный арендатор может зарегистрировать право аренды по истечении определенного времени, и фактический срок пользования может существенно отличаться от того, что прописан в договоре. Также советуем конкретизировать фразой, что «договор заключен без права пролонгации». Это также исключит инсинуации со стороны фермера, т.к. он может возобновить договор, если не будет письменных возражений собственника земельного участка в течение месяца с даты окончания договора.

Целесообразно еще раз заметить, что заключение Договора на срок, превышающий срок в 50 лет, не прекращает права собственности на земельный участок, а только влечет за собой признание такого договора недействительным, вследствие нарушения законодательства Украины. То есть, такой земельный участок может быть передан потомкам. При этом необходимо помнить, что получение земельного участка по наследству не прекращает действие Договора, он продолжает свое действие на тех же условиях.

Наряду с вышеизложенным, можем также говорить о договоре эмфитевзиса, который является прекрасной альтернативой Договора. По договору эмфитевзиса не устанавливается максимальный срок пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, а плата за пользование может осуществляться одной выплатой денежных средств.

Также обращаем ваше внимание на наши другие публикации. Так, в приведенном материале намечаются первые подвижки в реализации плана по отмене моратория за рынок земли: https://findlawyer.info/materials/657-prodaz-zemel-silskogospodarskogo-priznacenna-pau.html.