Аренда земельного участка (пая)

Аренда земельного участка ‒ это платная форма владения и пользования определенной территорией на основании предварительно составленного договора. Арендатор может использовать данный участок для проведения собственной предпринимательской деятельности или в других целях, разрешенных украинскими законами.

Сложности в аренде земельных участков возникают на разных этапах. К примеру, покупатель приобретает здание, построенное на арендованном земельном участке. Возникает вполне логичный вопрос: кто является землепользователем, если владелец здания уже получил права собственности и зарегистрировал свою покупку?

Чем регулируется решение аренды земли

В 2019 году украинскими властями был принят законопроект, касающийся некоторых изменений по отношению к противодействию рейдерства. В результате отмечены важные пункты, регулирующие продажу и договоры аренды земельного участка. Представленные нововведения напрямую влияют на возобновление действующих договоров, начиная с 15 июля 2020 года.

Ознакомившись более внимательно со ст.33 Закона Украины «Об аренде земли», важно отметить, что на сегодняшний день в ней числится две главные идеи:

• Перезаключение договора аренды земли в Украине с учетом новых сроков.
• «Автоматическое» возобновление действующего документа: сохраняются ранее указанные сроки и условия сотрудничества между сторонами.

Существует узаконенный алгоритм, благодаря которому удается возобновить договор.

Для этого следует выполнить три основных шага:

1. Уведомить арендодателя о том, что Вы желаете оформить аренду территории на новый срок (наличие дополнительного соглашения-приложения к письменной просьбе).
2. Обговорить с владельцем территории все нюансы, касающиеся возможных изменений по поводу принятого образца договора аренды земельного участка.
3. Заключить дополнительное соглашение, подтверждающее дальнейшую работу с образцом.

Согласно Ч.6 ст. 33 Закону об аренде, чтобы возобновить документ, потребуется учесть два основных нюанса:

• Если даже по завершению данного документа лицо пользуется арендованными территориями.
• Если отсутствует письмо-уведомление от владельца о возражении возобновлять условия на протяжении 30 календарных дней по завершению сроков документа.

15 июля 2020 года были внесены некоторые правила, повлиявшие на продолжение договора аренды на землю (образец уже готов к ознакомлению). Это связано с тем, что была исключена Ч.6. ст. 33 из Закона об аренде, которая помещена в новую редакцию ЗКУ.

Основные нюансы аренды

Согласно ст. 33 Закона об аренде, если сроки аренды земельного пая истекли, но арендатор исполнял прописанные требования владельца земли, он получает особое преимущество по сравнению с другими лицами, желающими оформить аренду данной территории, продлевая сроки. Не позже, чем за 1 месяц до завершения сроков документа, он должен сообщить о своем решении хозяину.

В случае смерти хозяина арендованной территории, арендатор может воспользоваться своим преимущественным правом через прямого наследника на протяжении 30 календарных дней. Отсчет дней начинается с того момента, когда арендатор узнал о передаче прав другому собственнику.

Все отказы, а также прочие проблемы в процессе подписания актуального договора аренды земельного участка 2020 года, можно рассматривать в суде. Причем в новом документе указываются все дополнительные условия, которые обсуждаются двумя сторонами.

Отмена моратория: чего ждать

В 2017 год в Украине отметили 100-летие, как в стране перестал действовать закон свободного оборота земель. Ведь в 1917 году подписывали решение, согласно отменялось навсегда единое право собственности. На протяжении 75 лет земля считалась важным и практически неприкосновенным объектом. Проще говоря: формально она никому лично не принадлежала, но при этом распоряжаться ею могли государственные власти.

В п. 15 ЗКУ до 2005 года был указан временный запрет на куплю-продажу паев для желающих заниматься фермерством. После этого парламент практически ежегодно продлевал действие такого «запрета» и отказывался принимать законопроект, касающийся оборота земельных участков.

Популярный и ожидаемый законопроект №2178-10 еще не считается полноценным законом, так как его действие наступает 1 июля 2021 года. Такой длительный процесс принятия обусловлен тремя основными факторами:

1. В данном проекте имеются некоторые необдуманные правила, касающиеся сделок с мораторными территориями: минимальная стоимость, необходимость подтвердить источники средства для покупки земельного пая и другое. В данном документе указано, что покупка и аренда земельного участка (образец представлен на сайте) подразумевает предварительную проверку соответствия приобретения прав на территорию, согласно подтвержденному Кабмином порядку.
2. Украинский народ должен успеть ознакомиться и согласиться с процедурами и правилами.
3. Власти имеют право отменить все нововведения при условии, если будет отсутствовать транш МВФ.

Изменения, касающиеся моратория

Представленный законопроект является альтернативным вариантом тому, который был рассмотрен еще в 2019 году и имел более либеральный вид.

Прежде чем ознакомиться с договором образцом на аренду земли, необходимо для начала изучить основные изменения:

• Сколько территорий для одного человека? Количество и ограничение на покупку пая теперь выглядит следующим образом ‒ не больше 10 тыс. га.
• Временный запрет на покупку участков предпринимателями. Представленная норма полностью перечит понятию «мораторной земли» и тем самым исключает использование огромного количества территорий, что находятся в собственности данных лиц. Ведь большинство участков для садоводства считаются сельскохозяйственными угодьями исключительно на бумаге. Здесь уже давно имеются загородные дома и целые поселки. Поэтому все территории логично относить к землям под застройку, а не к сельскохозяйственным угодьям. Причем ценовая политика таких участков значительно выше по сравнению с сельскохозяйственными и там расчет происходит за сотку, а не за гектар. В результате там, где для обычных граждан мораторий заканчивается, для предпринимателей он только начинается.
• Конфискация на законных основаниях. Согласно новой редакции законопроекта осуществляется не возврат участка прошлому землевладельцу, а изъятие у неправомочного покупателя с дальнейшей передачей данной территории на торги. На самом деле Конституционный суд может признать такую практику незаконной.
• «Отчуждение» земли. Рассматривая этот законопроект, во внимание берется спорная формулировка об «отчуждении территории сельскохозяйственного назначения, что относятся к коммунальным или государственным отраслям. Но к этому «отчуждению» можно отнести и процесс приватизации. Ведь здесь также наблюдается процедура передачи земельного пая от государства к частным лицам.

Делая выводы, отмечаем, что произошла не отмена моратория, а его «реинкарнация» и нововведения.

Но следует помнить, что мораторий на продажу сельскохозяйственных земель не относится к паям которые выдаются участникам войны с Россией. Такие наделы могут быть предметом договора купли-продажи.

Нюансы аренды рядом находящихся «лесополос и полевых дорог»

Согласно принятым правилам и типовому договору аренды земельного участка, лесополосы считаются частью сельскохозяйственной отрасли и могут быть переданы в пользование другими лицами. Что касается полевых дорог, их также разрешено отдавать в аренду всем владельцам массивов, если они не будут ограничивать доступ других арендаторов к своим владениям.

Все нюансы ухода и дальнейшего поддержания таких полос, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, регулируются Кабмином.

Таким образом, земли под лесополосами:

• не входят в категорию земель лесного хозяйства, а числятся в качестве сельскохозяйственных участков, что получили статус несельскохозяйственных территорий;
• можно отдавать в аренду физическим, юридическим лицам, которые обязаны будут ухаживать за данной территорией (все особенности важно прописывать в договоре аренды земли, скачать который можно в интернете);
• находятся в коммунальной собственности;
• передаются в постоянное пользование государственным или коммунальным учреждениям;
• передаются в аренду или продаются для регулярного пользования.

Новый образец аренды земельных паев содержит в себе условия, согласно которым арендатор обязуется сохранить плодородность почвы, учитывает экологическую безопасность в процессе пользования этими территориями.

Образец договора

Нововведения, что касаются принятия представленного законопроекта, также коснулись и договоров аренды земельного участка в Украине.

На сегодняшний день обязательными условиями такого документа являются:

• объект аренды (указывается точный кадастровый номер, размер территории и, ее конкретное месторасположение);
• дата подписания, срок действия типового договора аренды;
• плата за оказанную услугу (указывается точный размер платы, индексация, способы и все возможные условия расчетов, сроки погашения платы, а также ответственность при неуплате аренды).

Дополнительно участники могут прописывать в документе и различные требования, которые считаются для них важными и обязательными. Очень важным, по мнению адвоката Долгова Антона, есть оговорка в соглашении на соблюдение арендатором графика севооборота!

Владелец земли может на протяжении 1 месяца рассматривать и изучать письмо-уведомление от арендатора вместе с проектом договора аренды земельного участка, скачать который можно в интернете. За этот рок владелец территории сможет проверить документы, что должны соответствовать украинским законам и нормам, и только тогда заключить договор о сотрудничестве.

В Украине действует презумпция сделки, согласно которой документ считается недействительным, если законом или судом была доказана его неправомерность.

Поэтому потребуется разработать у нашего юриста индивидуальный образец договора аренды земли и заключить сделку в письменной форме. По желанию участников такой документ можно удостоверить нотариально.

Аренда земли на 49 лет

Для получения государственной земли в пользование потребуется оформление аренды. Максимально допустимый срок использования арендованного участка составляет 49 лет. Для этого необходимо заключить соответствующий договор на 49 лет.

Арендовать участок на такой продолжительный срок можно для выполнения следующих целей:

• выпас домашнего скота;
• предпринимательская деятельность;
• разведение фермерского хозяйства;
• возведение всевозможных объектов культурного назначения;
• высадка различных сельскохозяйственных культур;
• строительство автомобильных дорог;
• прокладка трубопроводов, а также организация других коммуникаций;
• использование земельных недр.

Заполненный образец договора аренды земельного участка на 49 лет позволяет двум сторонам ознакомиться со всеми нюансами проведения данной операции.

Согласно нововведениям, земля отдается в аренду на продолжительный срок при условии, что будущий арендатор выиграет организованные торги. Если на данном участке было построено жилое здание, арендатор имеет полное право на дальнейшую приватизацию или выкуп такой территории.

Стоимость долгосрочной аренды зависит от изначальной кадастровой цены и результатов организованных торгов.

Как не потерять пай ?

Помните, никакой земельный участок не переходит к вам в пользование или в собственность без сопутствующего составления документов! Распространенным явлением есть потеря пая при пренебрежении обязанностью оформлять документы. В таком случае этому факту есть название «выморочный пай»

составлять соглашения по участку имеющиму первичные признаки выморочного — ЗАПРЕЩЕНО!

Основные выводы

1. Условия возобновления договора изначально прописываются в предварительно оформленном документе. Но данная возможность не касается территорий коммунальной и государственной собственности.
2. Для продления сроков арендатор предоставляет владельцу земельного участка соглашение-приложение к письменной просьбе.
3. Отказаться от дальнейшего сотрудничества может любой из участников дела, ели предварительно (за месяц до окончания действия документа) обратится к государственному регистратору.
4. Форма договора аренды земельного участка подразумевает обязательные пункты (объект аренды, срок действия документа, особенности оплаты) и дополнительные (определяются двумя участниками).
5. Максимальный срок использования арендованного участка ‒ 49 лет.
6. Действует временный запрет на покупку земель юридическими лицами.

Новые положения касаются тех договоров, которые были заключены до принятия Закона про землю. Учитывая все вышесказанное, напрашивается вопрос: какой будет будущая судебная практика?